Обмен квартир — возможные риски

Обмен и мена — в чем разница?

Понятия «обмен» и «мена» очень схожи. Отличие этих сделок заключается только в объекте. Если дело касается муниципальных квартир, то между сторонами будет оформляться договор обмена, а если это квартиры, находящиеся в собственности, то — договор мены.

Для удобства, в обиходе чаще всего, употребляют слово «обмен»

Когда невозможен договор обмена

Договор мены невозможен в том случае, когда обмену подлежат квартиры, находящиеся в разных субъектах РФ, например, в Москве и Московской области. Переход права собственности на объекты недвижимости, как и сам договор, в обязательном порядке регистрируются по месту нахождения недвижимости. Таким образом, при наличии двух объектов в разных регионах регистрация договора мены становится невозможной.

Кроме этого, договор обмена нельзя заключить, когда одним из объектов сделки является муниципальная квартира, а другим — квартира, оформленная в собственность.

«Тонкости» обмена

По договору обмена предполагается, что имущество, которое переходит по такому договору от одного лица другому, считается равноценным.

Договор обмена является возмездной сделкой, к нему применяются все правила о возмездных сделках:

• налогообложение
• преимущественное право покупки у иных долевых собственников
• право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене и др.

Предпочтительно не оформлять договор мены, если открытым остается вопрос налогообложения, когда объект недвижимости в собственности меняющейся стороны находится менее 3 лет, т.е. подлежит налогообложению. В таком случае необходимо определять стоимость квартир с целью минимизации налогообложения или полного ухода от налога.

Другой сложностью подобной сделки может стать ситуация при обмене доли недвижимости, когда собственники иных долей имеют право преимущественной покупки, но не имеют возможности предложить на обмен собственнику то, что он хотел бы получить.

Что на практике?

На практике риэлторы предпочитают оформлять двойные договоры купли-продажи, а не договоры мены. Эта связано отчасти с формальным подходом к работе сотрудников регистрационных служб, а отчасти отсутствием у риэлторов юридических знаний и практики. Ведь чтобы правильно составить договор мены, необходимо иметь юридическое образование. Если договор мены передается на регистрацию, и для сотрудников рег. палаты он в какой-то части или не понятен, или нов, то в большинстве случаев мы получаем отказ в регистрации.

Риски по договору мены

Основные риски по договору мены такие же, как и в любом другом договоре, направленном на приобретение или отчуждение недвижимого имущества.

1. Необходимо опасаться признания договора мены недействительным, либо его расторжения.
2. Такой договор должен быть надлежащим образом оформлен, зарегистрирован, и подтвержден всеми необходимыми и достаточными документами: 

• согласие супруга на сделку
• отсутствие претензий со стороны долевых сособственников
• наличие воли стороны на сделку
• отсутствие оснований, препятствующих оформлению договора в силу закона
• многое иное, требующее специальных знаний юристов-практиков.

Выводы: сделки по обмену жилья требуют широких знаний в области права и большой практики ведения подобных дел. Для того, чтобы свести к минимуму возможные риски, желательно обратиться за консультацией к практикующим юристам.

По материалам Олега Сухова (Первый Столичный Юридический Центр)