Как правильно сдать жилищную площадь в аренду

Какие шаги, и в какой последовательности предпринять

Если вы решили сдать квартиру в аренду и не заработать при этом дополнительные проблемы, необходимо выполнить следующие действия:

1. Изучить рынок наемной недвижимости — оценить спрос и предложение, изучить публикуемые объявления в разделе «сдам» и «сниму»
2. Оценить квартиру, которую будете сдавать, чтобы, с одной стороны, вы не продешевили, а с другой, — чтобы  ваше предложение было конкурентоспособным с учетом транспортной доступности, инфраструктуры района и прочего
3. Подготовить жилое помещение для сдачи — освободить квартиру от личных вещей, выполнить косметический ремонт, заменить сантехнику и т.п.
4. Определиться с условиями найма: помимо цены, необходимо решить, на какой срок будет лучше сдать квартиру
5. Подготовить проект договора найма жилого помещения
6. Информировать о найме жилого помещения потенциальных арендаторов (разместить объявления в рекламных газетах и/или на информационных сайтах)
7. Провести переговоры с потенциальными нанимателями
8. Заключить договор найма жилого помещения со своими клиентами

Оценка квартиры для целей сдачи внаем

Оценить квартиру надо адекватно, без «перегибов», иначе ваше предложение будет проигрывать по цене по сравнению с аналогами и период поиска нанимателя сильно увеличится. Критерии оценки просты: качество ремонта, наличие и качество мебели, бытовой техники, транспортная доступность, инфраструктура микрорайона и т.п.

Обратившись к независимым оценщикам, вы можете заручиться профессиональным мнением специалистов, которое будет подтверждено документарно — отчет об оценке. Этот отчет вы можете предъявлять потенциальным нанимателям с целью обоснования арендной ставки.

Подготовка помещения

Косметический ремонт жилого помещения позволяет увеличить арендную плату. Но бывает, что у владельца недвижимости нет на это свободных денег. В случае долгосрочной аренды многие наниматели сами готовы выполнить «освежающий» ремонт. Будьте готовы к предложению заменить обои или поменять сантехнику в счет платы за проживание (с подтверждением расходов на ремонт).

Подготовка проекта договора найма жилого помещения и декларирование дохода

Целесообразно обратиться к квалифицированному юристу за помощью в составлении проекта договора найма жилого помещения. От того, насколько полно он будет составлен, будет зависеть ваше спокойствие. Юрист разъяснит также ваши права и обязанности, порядок уплаты налога с наемной платы и пр. (регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно).

Полученный доход от сдачи жилого помещения внаем подлежит налогообложению в установленном порядке, никаких особых трудностей при этом не существует. В налоговой инспекции необходимо декларировать доход от сдачи квартиры — налоговая декларация подается один раз в год в срок до 30 апреля (отчет за прошедший год). Исчисленный налог необходимо будет уплатить. По требованию налоговой должна быть предоставлена копия договора аренды. За сокрытие дохода предусмотрены различные меры ответственности (вплоть до уголовной).

В целях минимизации легального дохода некоторые собственники по договору указывают заниженную стоимость аренды, а остальную часть оплаты получают «в конверте». Надо иметь в виду, что в этом случае арендодатель рискует получить только «белую» часть оплаты, и он не в праве будет предъявить никаких требований к арендатору.

Переговоры и заключение договора найма

При самостоятельной сдаче квартиры в аренду, как минимум, необходимо предварительно ознакомиться с паспортными данными потенциального арендатора и сделать для себя их копию. Необходимо убедиться в платежеспособности нанимателя, например, попросить предъявить документы, свидетельствующие о его трудоустройстве.

Как уже говорилось, необходимо в письменной форме заключить договор аренды жилого помещения. К договору можно приложить опись ценного имущества, если в квартире есть дорогая мебель и бытовая техника. Укажите, что в случае порчи арендатор должен возместить ущерб (должна быть указана цена имущества).

Согласуйте, кто будет оплачивать коммунальные услуги. Чаще всего встречается вариант, когда коммунальные платежи производит хозяин, а электроэнергию и телефон оплачивает наниматель (в такой случае перед сдачей необходимо снять показания электросчетчика). Также уточните, за чей счет происходит ремонт в случае аварии или другого ЧП.

Выполнение этих нехитрых рекомендаций позволит вам минимизировать риски, связанные со сдачей жилой недвижимости в аренду.