Оценка промышленной недвижимости как частный случай определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости

Такие объекты коммерческой недвижимости, как офисные или складские помещения принято классифицировать. Для них существует практика разбивки на классы: А, В, С. Этот подход позволяет значительно упростить задачу определения рыночной стоимости.

В случае с производственной недвижимостью единая классификация отсутствует, что приводит к сложностям оценки промышленных объектов.

В рамках оценки нужно выполнить всесторонний анализ характеристик недвижимости, что позволит, например, сравнить оцениваемое имущество с другими объектами на рынке или выявит наличие в нем морального устаревания.

Поэтому для определения рыночной стоимости производственной недвижимости используют целый комплекс методов.

1. Затратный подход выявляет наличие функционального, а иногда и внешнего износа, уточнить элементы, составляющие полную восстановительную стоимость объекта оценки.

2. Сравнительный подход позволяет увеличить количество элементов сравнения, а соответственно, и точность этого сравнения с аналогами.

3. Доходный подход дает возможность уточнить структуру источников получения потенциального валового дохода, увеличить количество элементов сравнения при расчете ставки аренды.

4. Анализ наилучшего использования выявляет более точное соответствие параметров здания характеристикам текущего использования (например, в здании с наиболее низкой степенью огнестойкости размещено пожароопасное производство).

Какие возникают сложности при оценке объектов производственной недвижимости?

Большинство промышленных объектов строится собственниками для собственных нужд. Конструктивные решения, зависящие от типа производства, наличие значительных электрических мощностей, выделение полосы отвода и многие другие особенности делают каждый объект производства абсолютно уникальным.

Этот факт зачастую приводит к тому, что применение сравнительного и доходного подходов становится невозможным, остается применять затратный подход. Это не значит, что следует всегда отказываться от сравнительного и доходного подходов. Применять их можно и нужно, но приоритет в оценке объектов промышленной недвижимости находится в области пересчета затрат на воспроизводство или замещение.

Земля под промышленными активами: эффективно ли используется?

При комплексном подходе необходимо также знать ответ на вопрос: эффективно ли используется земля под промышленными активами.

В сегменте промышленной недвижимости часто встречается ситуация, когда с точки зрения собственника земельный участок застроен эффективно, но неэффективно с точки зрения рынка.

Пример:

По мнению собственника, промышленный актив удачно вписывается в логистическую модель бизнеса. В это же время рынок этот объект не считает эффективным, так как смотрит на данный земельный участок с точки зрения альтернативных вариантов застройки.

Практика показывает, что в сегменте промышленной недвижимости чаще, нежели в других сегментах рынка, возникает ситуация несоответствия текущего и наиболее эффективного варианта застройки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка проходит в два этапа:

1. Земельный участок рассматривается как условно свободный, а вывод о наиболее эффективной застройке не учитывает существующую застройку.

2. Полученный вариант наиболее эффективной застройки сравнивается с текущим использованием.

Возникает укрупненное несоответствие, которое имеет две причины:

• инертность рынка недвижимости
• наложение законов бизнеса на законы рынка недвижимости.

Рассмотрим каждую из этих причин более подробно.

Инертность рынка недвижимости — это фактически неэластичность предложения. Девелоперам нужно время для изменения прежнего неэффективного зонирования территорий путем застройки или реконструкции промышленных зон.

Существующая застройка ранее могла быть эффективной (или никогда такой не была). Важно, чтобы здания прежней застройки в настоящем времени соответствовали тенденциям развития городов и территорий.

Что касается наложения законов бизнеса и недвижимости, то они могут совпадать только в одном случае, если бизнес находится в сфере недвижимости.

Если же бизнес находится в сфере производства, например, какого-либо оборудования, то законы рынка недвижимости мало повлияют на застройку купленного земельного участка. Земельный участок в этом случае будет выбран исходя из близости поставщиков и потребителей, доступности ресурсов и рабочей силы. И каким бы эффективным не было бы размещение торгового центра на этой земле, ее собственник построит свой завод.

Таким образом, на практике часто возникают ситуации, стоимость земли при текущей застройке не соответствует стоимости при наилучшей застройке.

Что делает оценщик в подобной ситуации? Обращается к принципам оценки. Определение стоимости должно происходить в рамках наилучшего и наиболее эффективного использования, а показателем неэффективности текущего использования будет высокая доля стоимости земли в общей стоимости объекта оценки.

Выводы

Рынок промышленной недвижимости становится все более цивилизованным, что в свою очередь требует повышение качества оценочных услуг.

Качественная оценка производственных объектов базируется на следующем:

• обдуманный вывод о наиболее эффективном использовании земельного участка, на котором возведен объект
• комплексный подход к описанию и классификации объекта оценки
• обоснованный выбор подходов к оценке.