Не до шуток: 5 самых рискованных сделок с недвижимостью

Свести к минимуму риск, связанный с обманом или мошенничеством при приобретении жилой или коммерческой недвижимости, можно. Для этого надо знать о возможных и наиболее опасных сделках с недвижимостью.

Случай 1-ый: предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Риски: двойная продажа, мошеннические схемы продаж

Сегодня наблюдается огромное количество двойных продаж по предварительным договорам.

По словам одного из лидеров Движения "Обманутых дольщиков" в настоящее время в Москве и Московской области зафиксировано более 260 остановившихся строек, и их количество растет с каждым днем.

«Очень часто новостройки реализуются строительными или инвестиционными компаниями, которые вообще не имеют полномочий на продажу такой недвижимости. Это прямые мошеннические схемы. В моей личной практике двойные продажи на рынке первичной недвижимости "всплывают" почти еженедельно» — делится своим опытом Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

Случай 2-ой: договор пожизненного содержания с иждивением

Риск: некорректно составленный договор — причина потери и квартиры, и денег, потраченных на содержание

По словам Олега Сухова — это специфический вид договора, в котором не разбираются не только покупатели–рентодатели, но и нотариусы, что в силу закона призваны оформлять указанный вид договоров.

Особенности договора:

В договоре пожизненного содержания с иждивением или договоре ренты должно быть прописано право рентополучателя (продавца) на оплату рентных платежей взамен личного оказания услуг по содержанию, обеспечению уходом, питанием, одеждой, и т.п. В противном случае, такой договор в судебном порядке может быть расторгнут, т.к. доказать факт оказания услуг личного характера по указанным сделкам, как правило, невозможно.

Результат расторжения  покупатель остается и без квартиры и без денег, затраченных на продавца–рентополучателя.

Случай 3-ий: договор дарения

Риск: договор дарения может «прикрывать» другую сделку

Договор дарения — это безвозмездная сделка, при которой получатель недвижимости приобретает дорогостоящее имущество бесплатно.

Как показывает юридическая практика, суды охотно идут на расторжение такого рода договоров или признания их недействительными, особенно в тех случаях, когда дарителем выступает пожилой человек или социально неблагополучное лицо.

Встречаются и такие случаю, когда договор дарения прикрывает под собой договор купли-продажи, однако оформляется он именно как дарение. Для нового собственника это означает, что в случае расторжения или признания недействительным договора дарения, он лишается и недвижимости, и своих средств.

Случай 4-ый: договор купли-продажи доли в квартире

Риск: конфликт собственников недвижимости

Олег Сухов: «Если жилое или не жилое помещение имеет несколько собственников, то, как показывает практика, в каждом третьем случае между ними возникают конфликты, приводящие к необходимости продажи кем-то из сособственников своей доли недвижимого имущества».

И вот тут-то возникают проблемы уже для покупателя.

Статья 250 ГК РФ устанавливает такое положение, как преимущественное право покупки иными собственниками недвижимого имущества при реализации ее одним или несколькими дольщиками. Закон охраняет интересы собственников и их имущество, чтобы дать им возможность выкупить недвижимость в свою пользу целиком. Но это преимущественное право, может послужить препятствием со стороны иных собственников жилья в продаже доли третьим лицам.

«Выходом» из ситуации может быть оформление притворного договора дарения с целью «прикрыть» договор купли продажи, что, как не трудно догадаться, часто оспаривается в суде. «Обращения в суд иными собственниками о признании сделки дарения притворной, или переводе права собственности в силу преимущественного права покупки на другого собственника недвижимости, очень часто приводят к удовлетворению исковых требований. И, как показывает несовершенная судебная практика, у покупателей долей в жилых помещениях возникают проблемы, связанные с ограничением титула собственности до получения денег от претендента на недвижимость, а получение такого возмещения можно либо ждать годами, либо не дождаться вовсе», — предупреждает Олег Сухов.

Случай 5-ый: договор купли–продажи

Риски: квартира и/или продавец с «историей»

При совершении сделки по договору купли-продажи необходимо проверять историю объекта недвижимости и самого продавца.

На практике встречаются случаи, когда право собственности на квартиру было зарегистрировано по решению суда. Олег Сухов: «Стоит знать, что перед покупкой судебное дело, по которому возникло право собственности, может быть отменено. Кроме того, за последний год у меня было два случая, когда решения судов банально подделывались».

В случае если квартира продается после получения по наследству, необходимо выяснять, во-первых, когда скончался предыдущий собственник, во-вторых, на каком основании жилье перешло к наследнику, чтобы обезопасить себя от случая поддельного завещания и других претендентов (иных наследников).

Встречается также ситуации, когда продавец или его наследники оспаривают сделку купли-продажи, указывая при этом, что продавец заключал сделку в состоянии, когда он не мог отдавать отчет своим действиям: злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, в силу возраста или болезни, например, психического характера.

Это основные ситуации, связанные с приобретением недвижимости, когда покупатель подвержен высокому риску. Стоит помнить о них, полагаться на здравый смысл, и заручаться поддержкой агентств недвижимости и кредитных организаций, которые в обязательном порядке проведут расследование «истории» объекта недвижимости.