Что примут в зачет при покупке недвижимости?

Для некоторых покупателей при нехватке денег на приобретение жилья более привлекательным вариантом может оказаться зачет имеющегося объекта, а не ипотечный кредит. Такие условия покупки (еще их называют trade-in) все чаще можно встретить на рынке недвижимости. Для продавцов trade-in является дополнительным способом привлечь клиентов.

Чаще всего trade-in применяется на городском рынке в сегменте экономкласса: клиент выбирает квартиру в новостройке, а потом просит агентство недвижимости помочь ему с реализацией его собственности. «Заключив договор с нашей компанией на продажу своей квартиры, клиент бронирует выбранную новостройку, причем стоимость фиксируется в день внесения аванса, — рассказывает Евгений Галанкин, руководитель отдела департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — При этом клиент получает, помимо юридической поддержки, также и рекламу продаваемой квартиры. Оперативно проводится ее оценка, которую выполняет опытный риэлтор. Когда находится покупатель, практически одновременно происходят сделки купли-продажи квартиры и покупки новостройки». Оценка и рекламные возможности компании предоставляются бесплатно, клиент платит только риэлторскую комиссию, которая оговаривается с каждым отдельно.

За городом этой услугой часто пользуются семьи, которые хотят сменить квартиру на загородный дом. А также инвесторы, вложившие деньги в городское жилье — в последнее время они активизировались. «В первую очередь это связано с тем, что цены на подмосковную загородную недвижимость за время кризиса существенно снизились. В результате на рынке появились предложения, когда таунхаус или коттедж эконом-, комфорт-класса, превосходящие по площади городскую квартиру в 2 раза, стоят так же, как эта квартира, — говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «Конти». — Так, сегодня можно приобрести таунхаус площадью порядка 150 кв. м в зачет двухкомнатной квартиры стоимостью в 7-10 млн. руб.».

Механизм сделки trade-in может осуществляться по-разному. Иногда оценку зачитываемой недвижимости проводит независимый лицензированный оценщик, иногда риэлтор, но часто стороны просто договариваются о приемлемой сумме. В каждом таком варианте есть и плюсы, и минусы. Так «приемлемая» сумма, определенная «на глаз» может оказаться по неразумению владельца квартиры заниженной. В случае определения стоимости риэлтором стоимость объекта недвижимости будет скорее ниже среднерыночной, чтобы не было в дальнейшем больших проблем с реализацией этого объекта. Привлечение же независимого эксперта-оценщика будет стоить дополнительных расходов, но позволит получить реальную рыночную стоимость жилья.

Надо принимать во внимание, что услуга trade-in не предполагает значительных финансовых выгод для покупателя. Так как если он хочет достаточно быстро обменять квартиру, ему приходится дисконтировать от рыночной цены порядка 10%, замечает Юрий Синяев. Логика ясна: чем ниже стоимость, по которой клиент готов выставить свое жилье на продажу, и чем выше ликвидность (возможность быть быстро проданным на рынке) этого объекта, тем выгоднее могут быть условия приобретения нового. Основное преимущество зачета для покупателя заключается в том, что обе сделки, продажа и покупка, проходят быстро и организованно.

Для риэлторов и девелоперов trade-in — скорее вынужденная мера. Продавцу, конечно, гораздо интереснее получить за свой объект «живые» деньги, чем объект, который еще предстоит реализовать. «Распространение такой услуги в период кризиса связано, прежде всего, с желанием застройщика привлечь потенциальных покупателей», — говорит Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.

Наконец, стоит отметить, что в зачет может идти не любая имеющаяся у клиента недвижимость, а та, которая представляется другой стороне ликвидной, то есть та, которую можно продать быстро и без проблем. Если речь идет о квартире, она должна быть юридически правильно оформлена и физически свободна, со всеми необходимыми документами и без дополнительных обременений.

Материал подготовлен на основе статьи Марии Лукьяновой, «Собственник»