Документы на собственность — менять или не менять?

За время владения недвижимостью может произойти множество изменений, например, изменились паспортные данные владельца, новый собственник вступил в наследство, выяснилось, что метраж квартиры уменьшился, или же свидетельства о праве собственности нет в Росеестре. Какими должны быть действия том или ином случае?

Очевидно одно, любой человек, который владеет недвижимостью, должен иметь документы, подтверждающие право собственности на эту недвижимость, другими словами правоустанавливающие документы (ПУД).

Рассмотрим конкретные примеры из практики.

Документы 90-х гг.

Предположим, что вы владеете недвижимостью, и ваше право собственности было соответствующим образом оформлено в 90-е годы прошлого века.

В то время сделки с недвижимостью регистрировало структурное подразделение правительства Москвы, в разные годы носившее название Департамент муниципального жилья (ДМЖ) и Комитет муниципального жилья (КМЖ), а не существующий сегодня орган — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Именно ДМЖ выдавал гражданам документы о приватизации — «розовые свидетельства» и договоры передачи. Также в ДМЖ регистрировались и сделки: купли-продажи, обмены, дарения… Специальных форм документов тогда не существовало — соответствующие договоры, составленные и заверенные нотариусом, сдавались в ДМЖ и возвращались оттуда с печатями «зарегистрировано».

Нужно ли их «обновлять» такие документы?

Мнение одного из экспертов: «Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации», — Ольга Антонычева, директор отделения «На Цветном» компании «МИЦ–Недвижимость». Ольга также добавляет, если собственники сами захотят, они могут внести данные о своих квартирах в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), но это дело сугубо добровольное.

Вера Удачина, генеральный директор компании «Адресъ–Недвижимость», обращает внимание на один нюанс, что документы из ДМЖ очень сложно восстанавливать в случае утраты, так как данные из них не внесены в уже упоминавшийся ЕГРП, и собственнику придется изрядно побегать по архивам, пытаясь их восстановить. Современное свидетельство о собственности (которое, по сути, является лишь бумажным подтверждением соответствующей записи в ЕГРП) восстановить в случае чего будет намного проще.

Замена паспортных данных

Как всем известно, в свидетельстве о собственности указываются паспортные данные владельца недвижимости: фамилия, имя, отчество, адрес регистрации по месту жительства (прописки), реквизиты паспорта, которые с течением времени могут поменяться.

Являются ли все эти изменения поводом для замены правоустанавливающих документов?

Ответ — нет, так как старые документы вполне полноценны. При смене фамилии остаются бумаги, подтверждающие ваши прежние данные (например, свидетельство о заключении брака). В новый паспорт при замене ставится специальный штамп, содержащий данные о старом документе. Ну а регистрация — данные о старом месте жительства также остаются в паспорте.

«Менять «правоустановку» не следует, так как право владения и пользования гражданина сохраняется независимо от вышеперечисленных изменений, а в случае распоряжения (отчуждения) объекта недвижимости изменения будут внесены автоматически на основании предоставленных на сделку документов», — говорит Николай Тюленев, директор по развитию агентства недвижимости NeoRealty, эксперт Гильдии риелторов Москвы.

Недооформленное наследство

На практике встречаются случаи, когда после смерти наследодателя люди, получившие наследуемое имущество, на «спешат» оформить свои права собственности на недвижимость. Ссылаясь на занятость, такие граждане проживают в квартирах, которые по бумагам принадлежат не им, а умершим.

А заняться переоформлением документов все же стоит, и причин тому может быть несколько.

Во-первых, со временем не исключено появление претендентов на имущество. Даже если ваш папа прожил безупречную жизнь, был верным семьянином — это не значит, что не отыщется некто, объявляющий себя пусть и бездоказательно его внебрачным ребенком. Но решать этот спор придется уже в суде.

Во-вторых, как известно, пенсионеры освобождены от уплаты налога на имущество, и органы ФНС просто не присылают им соответствующие извещения. Если вдруг выяснится, что прежний собственник давно умер, а нынешний не имеет права на налоговые льготы, то за этим могут последовать неприятные разбирательства на тему «уклонения от налогов».

И последнее, при продаже недвижимости не платят налоги лишь те собственники, кто владел данным имуществом более трех лет. Если вдруг у вас возникнет необходимость квартиру продать, и в это время выяснится, что в собственность вы еще не вступали, то придется уплатить налог. Вырученная от продажи квартиры сумма за исключением «высвобождения» в 1 млн. руб. подлежит налогообложению по ставке 13%.

Результат перепланировки

У квартиры может измениться… метраж. Это возможно, например, в результате перепланировки квартиры. По словам Оксаны Васильевой, консультанта по перепланировкам, при обычных переделках типовых квартир изменения невелики — в пределах 0,5 кв. м в ту или иную сторону, но бывают и другие случаи. Например, новые квартиры бизнес-класса сдаются совершенно без отделки — там даже внутренних стен нет. Возводя межкомнатные перегородки, покупатели такой недвижимости, естественно, «съедают» и площадь. Квартира в 125-130 кв. м после ремонта теряет около 5 кв. м.

Остается добавить, что изменение метража повлияет в дальнейшем на расчет стоимости коммунальных услуг, так как из размеров общей площади квартиры начисляются платежи за отопление и по статье «тех. обслуживание». Кроме того, общая площадь — основа для налогообложения собственности.

Таким образом, получение свидетельства о праве собственности с новыми метрами на руку владельцам квартиры.

Куда обращаться?

Как уже отмечалось, документы на квартиру сегодня выдаются территориальными управлениями Росреестра. Для внесения изменений в ПУДы при себе необходимо иметь паспорт и документы, подтверждающие ваше право собственности на недвижимость (все старые бумаги, которые есть на этот счет), а также те документы, которые определяются конкретными обстоятельствами вашего дела (свидетельство о праве собственности на наследство, кадастровый паспорт квартиры (после перепланировки) и т.п.).

Базовый размер пошлин, которые требует заплатить Управление Федеральной службы государственной регистрации, составляет 200 руб. — правда, вносить их вам придется несколько раз: за внесение изменений, регистрацию и т.п. Срок оформления новых документов составляет 10–15 дней.

По материалам: Владимира Абгафорова («Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru»)