Новостройка или вторичка. Как сделать выбор?

Прежде всего надо разобраться в понятиях.

Если квартира находится в построенном доме и на нее оформлено право собственности, то она относится ко вторичному рынку (вторичка). Покупая такое жилье, вы становитесь следующим владельцем.

Если же право собственности не зарегистрировано и застройщик заключает с вами договор долевого участия, уступки права требования, предварительный договор или иное аналогичное соглашение, то речь идет о сделке на первичном рынке (новостройка). Новостройку можно приобрести на разных этапах возведения — от котлована до готового дома.

Выбор на новостройке?

В последние годы на квартиры первичного рынка наблюдается устойчивый спрос. И не без оснований.

У новых домов, построенных по современным технологиям, много преимуществ:

• большие лестничные площадки, фойе, помещение для консьержа
• стеклопакеты, часто остекление балконов и лоджий производит застройщик
• как минимум два лифта (пассажирский и грузовой)
• современные счетчики газа и воды
• новые коммуникации (электрическая проводка позволяет использовать современную бытовую технику)
• улучшенная планировка и большая площадь (просторный холл, высокие потолки, большая кухня, два санузла, гардеробная комната).

Еще одним важным моментов в пользу новостройки играет то, что в помещении до вас никто не жил и не был прописан, а значит, не будет проблем со стороны прежних владельцев.

Районы массовой застройки в большинстве своем населяют люди примерно одного возраста и социального статуса.

Радует и то, что цена за 1 кв. м. в новостройке, как правило, ниже, чем на вторичке. Таковы причины, по которым жилье в доме на стадии строительства пользуется спросом.

Но нельзя упускать из виду и «слабые стороны» квартиры в новостройке!

Основная из них — деньги уплачены (продолжают выплачиваться), а въехать нельзя. Или застройщик ведет работы с отставанием от графика. Или дом построен, но затягивается срок введения его в эксплуатацию (причин может быть масса).

Также надо выделить время и финансовые средства на ремонт, что зачастую сводит к минимуму ценовые преимущества новостройки.

А также надо принять во внимание, что ремонт будут выполнять и другие жильцы и не всегда одновременно с вами, тишина и покой в новый дом приходят не скоро.

Кроме того, в районах массового строительства слабо развита инфраструктура: поначалу мало медицинских, торговых, спортивных или образовательных учреждений, не всегда налажено транспортное сообщение.

Еще одна проблема сделок на первичном рынке жилья — договоры между продавцами и покупателями. Единой формы такого соглашения нет, наоборот, вариантов много, и понять, какой из них надежнее, не каждый может. А значит, есть риск остаться и без квартиры, и без денег.

А может быть все-таки вторичка?

Начнем с явных преимуществ. Покупаешь не кота в мешке, как в случае новостройки на стадии котлована, а конкретную квартиру. Даже вид из окна подобрать можно. Сделка проходит по договору купли-продажи, вполне понятному как продавцу, так и покупателю.

Если новых строительных площадок не так уж много, то для желающего приобрести жилье на вторичном рынке выбор практически не ограничен: любой район с любыми инфраструктурными особенностями и транспортным сообщением. В сложившихся кварталах, как правило, уютные зеленые дворы и детские площадки.

Среди очевидных минусов вторички — длинная биография квартиры от первого до последнего владельца, что вынуждает тщательно проверять юридическую чистоту недвижимости, а также, зачастую, изношенные коммуникации и соседи могут быть из неблагоприятной среды. К тому же стоимость 1 кв. м здесь выше, чем в новостройках.

Так что же выбрать?

Ответ на этот вопрос зависит от цели, которую ставит перед собой покупатель. Нужно ли ему срочно зарегистрироваться по месту жительства и вселиться в приобретенную квартиру или эти вопросы не требуют спешного решения?

Ситуация 1 — вселяемся

Если необходимо как можно быстрее вселиться в помещение, следует выбирать объект на вторичном рынке. Здесь все зависит от финансовых возможностей и требований к приобретаемой недвижимости.

Покупатель полностью избегает рисков, связанных с затягиванием сроков завершения строительства дома и оформления права собственности. Однако его могут ожидать неприятные сюрпризы в истории квартиры: если какие-то сделки с объектом были проведены с нарушением закона, то существует вероятность появления третьих лиц, претендующих теперь уже на вашу недвижимость, существует.

Если покупать жилье у первых собственников, рисков меньше, но они все равно есть. Например, квартира только что приватизирована. Один из членов семьи от приватизации отказался. Однако через некоторое время выясняется, что отказавшийся от приватизации гражданин состоит на учете в психоневрологическом диспансере или на момент подписания отказа не понимал значения своих действий. В этом случае результаты приватизации могут быть оспорены в суде с самыми плачевными для покупателя последствиями. Например, договор передачи квартиры в собственность могут признать частично недействительным и включить такого гражданина в число собственников.

Можно купить объект у первых владельцев, которые приобрели его на этапе строительства, тем самым избежав рисков несправедливой приватизации. Правда, таких квартир на рынке маловато, поэтому на поиски потребуется много сил, да и цена на подобные объекты выше, чем на недостроенное жилье. Опасность же таится в том, что нарушения могли быть при подписании предварительного договора. Например, супруг скрыл факт приобретения квартиры от своей второй половины (на момент подписания предварительного договора не все компании требуют согласия супруга). Если впоследствии жене станет известно об этой покупке, она может обратиться в суд за признанием данного предварительного договора недействительным.

В этой ситуации можно посоветовать приобретать недвижимость на вторичном рынке через крупные агентства, которые тщательно проверяют историю квартиры и правоустанавливающие документы на нее, а некоторые страхуют титул купленной недвижимости через партнерские страховые компании на срок исковой давности.

Ситуация 2 — можно подождать

Если покупатель не нуждается в немедленной регистрации или вселении, у него есть выбор: приобрести квартиру либо в новостройке, либо на вторичном рынке.

Приобретение новостройки возможно, но надо быть готовым к тому, что сразу въехать в квартиру не удастся. Пока дом достроят, сдадут госкомиссии, подключат ко всем коммуникациям, пустят лифты и, наконец, покупатель найдет деньги и время на завершение чистовой отделки, необходимо где-то жить. Можно у родственников, лучше — в своей старой квартире или снимать другое жилье. Иногда на это уходит от года до трех- пяти лет. Можно, конечно, купить практически готовое жилье, но стоимость его будет существенно выше. Как правило, застройщик поднимает цены по мере того, как возрастает число построенных этажей, а также при оформлении права собственности на квартиру.

Довольно часто покупка новостройки связана с продажей квартиры на вторичном рынке. При проведении такой сделки важно понимать, что застройщики не всегда выдерживают сроки сдачи дома. Поэтому нужно согласовать по времени продажу одной и покупку другой квартиры. Это следует сделать уже при бронировании новой квартиры, иначе, может сложиться ситуация, когда дата оплаты уже наступила, а денежные средства еще не пришли, так как не завершена сделка по продаже квартиры на вторичном рынке. Будет надежней воспользоваться помощью риэлторов-профессионалов.

По материалам Светланы Семенихиной (Недвижимость и Цены)