Продажа «ипотечной» квартиры

Причина продачи квартиры, которая находится в залоге у банка может быть любой: переезд в другой город, раздел имущества или покупка более комфортного жилья. В любом случае надо знать о том, как правильно оформить такую сделку.

Есть вариант, по которому продажа жилья может происходить без уведомления банка –

продажа квартиры покупателю, который готов досрочно погасить кредит по ипотеке

Такая схема позволит продать ипотечную квартиру без согласия банка. Для этого надо, во-первых, иметь возможность досрочного погашения по кредитному договору (без моратория на досрочное погашение или по истечение срока моратория), а, во-вторых, найти покупателя, который согласится погасить долг по ипотеке в срочном порядке.

Если ваша задолженность перед банком все еще высока, то найти такого покупателя будет довольно сложно. Для этого ваше предложение о продаже должно иметь сильные преимущества, например, низкая стоимость квартиры, отличное состояние жилья и т.п.. Если же остаток по кредиту небольшой, покупателя найти будет значительно легче. Справедливости ради надо сказать, что такой вариант покупки примет не любой человек даже при наличии достаточных средств, так как срок оформления такой сделки довольно длительный: досрочное погашение ипотечного кредита, снятие обременения с квартиры, оформление сделки купли-продажи.

При продаже квартиры по этому варианту, банк может даже не узнать о сделке.

Другие варианты продажи «ипотечной» квартиры

Для всех остальных вариантов продажи «ипотечного» жилья требуется поставить банк-кредитор в известность о ваших намерениях.

Как правило, для этого достаточно переговорить по телефону с нужным вам специалистом банка-кредитора. При наличии веских причин продажи, возражений не последует. Во время этого разговора следует уточнить следующие вопросы:

за какой срок надо будет написать заявку о досрочном погашении кредита, по какой форме это сделать

сколько времени потребуется сотрудникам банка для подготовки всех документов

в какое время и по какой форме сделать запрос на получение Закладной, кто является держателем вашей закладной сегодня (за время кредита закладную могли перепродать, и вам надо будет забирать ее у нового владельца).

какие существуют схемы сделки купли-продажи квартиры (эта информация понадобится для переговоров с возможными покупателями) и т.п.

Существует, как минимум, три варианта сделки: самостоятельная продажа, продажа с участием банка и продажа ипотечного кредита

Самостоятельная продажа

После одобрения продажи квартиры, находящейся в залоге, банк делает расчет суммы текущей задолженности по ипотеке, подписывает соглашение о досрочном погашении кредита, после этого покупатель и продавец заключают предварительный договор.

По такой схеме продажи покупатель должен выплатить долг по ипотеке, но и тут могут быть «варианты»:

Вариант №1: «На доверии»

Вариант «на доверии» предполагает снятие обременения (залога) с одновременной регистрацией сделки купли-продажи.

В день сделки покупатель вносит задаток за квартиру в размере суммы задолженности продавца перед банком. Эти деньги кладутся на счет покупателя в банке: кредитор их списывает и погашает кредит.

В этот же день подписывается договор купли-продажи между продавцом и покупателем, а банк выдает заявление на снятие обременения.

Оставшаяся часть суммы закладывается покупателем в ячейку, доступ к которой продавцу обеспечивает документ о регистрации права собственности на нового владельца.

Документы, включая закладную и заявление от продавца о снятии обременения, сдаются на регистрацию в УФРС.

Покупатель получает квартиру без обременения, а продавец — полагающуюся ему сумму денег.

Покупатель при такой схеме сильно рискует, так как он переводит деньги в счет досрочного погашения кредита до регистрации договора купли-продажи. В качестве страховки покупателю можно предложить заключить предварительный договор купли-продажи и составить расписку о получении денег.

Вариант №2: «Три ячейки»

Если покупатель не хочет рисковать, можно предложить ему поместить деньги в две банковские ячейки: в первую закладывается сумма текущей задолженности по кредиту собственника квартиры перед банком, а во вторую — разница между стоимостью приобретаемого жилья и суммой долга. В некоторых случаях арендуется третья банковская ячейка, куда закладывается письмо банка о снятии залога. Условие доступа ко всем ячейками — предъявление зарегистрированного договора купли-продажи из УФРС.

Продавцу дается разрешение от банка на продажу квартиры (при этом залог с нее не снимается). Деньги заложены, идет подписание договора купли-продажи и регистрация права собственности (покупатель становится и заемщиком, и владельцем недвижимости)

Покупатель погашает кредит за счет денег из первой ячейки - с недвижимости снимаются все ограничения.

Эта схема обеспечивает полную безопасность для покупателя. Но она более длительная: сначала регистрируется право собственности на нового владельца, потом некоторое время уходит на процедуру снятия обременения, плюс к этому дополнительные расходы по аренде ячеек.

Продажа с участием банка

При этой схеме продажи ипотечной квартиры банк полностью сопровождает сделку: сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регистрационной палатой и заниматься подготовкой и подачей всех необходимых документов. Покупатель квартиры вносит деньги за погашение долга по ипотеке в ячейку банка-кредитора, а разница между ценой квартиры и задолженностью по кредиту закладывается в другую ячейку. После чего банк уведомляет Регистрационную палату о погашении кредита и с квартиры снимается обременение.

Продажа ипотечного кредита

Для такой схемы потребуется согласие банка не только на продажу квартиры, находящейся в залоге, но и на нового заемщика (проверка его платежеспособности). Если банк-кредитор одобряет нового заемщика, можно начинать оформлять соответствующие документы. В результате этого долг по ипотечному кредиту переводится на покупателя. Также ему переходит право собственности и обязательства по ипотеке от предыдущего заемщика. Но при такой схеме квартира остается в залоге у банка до полного погашения кредита.

По материалам Вероники Зарубиной «Личные финансы. РБК»