Особенности сделок недвижимостью, где живет ребенок

В России совершеннолетие наступает с 18 лет. С этого возраста человек становится дееспособным в полном объеме, возникает способность гражданина своими действиями:

1. Приобретать и осуществлять гражданские права:
   • право на обращение в суд
   • избирательное право
   • право свободно распоряжаться своим имуществом)
2. Создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Существует две категории несовершеннолетних:

• малолетние (до 14 лет)
• несовершеннолетние (от 14 до 18 лет).

От имени малолетних в сделке всегда действуют их законные представители. Дети до 14 лет могут совершать лишь мелкие бытовые сделки, распоряжаться «карманными» денежными средствами. А вот в сделках более серьезного вида уже участвуют законные представители ребенка.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно совершают сделки, расписываются в документах и т. д., но с оговоркой, что все данные действия происходят с письменного согласия родителей или других законных представителей.

Без письменного согласия граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе:

• распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
• осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
• вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;
• совершать мелкие бытовые сделки;
• с 16 лет вправе быть членами кооперативов.

Законными представителям ребенка могут быть:

• родители;
• усыновители;
• опекуны (нет родителей, усыновителей, то опека устанавливается над детьми до 14 лет);
• попечители (нет родителей, усыновителей, то попечительство устанавливается над детьми в возрасте от 14 до 18 лет).

Осуществление сделок с недвижимостью несовершеннолетних

Для продажи квартиры, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешение органа опеки и попечительства. Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки.

Надо сказать, что на законодательном уровне четких ответов на вопрос о том, в каких случаях можно дать разрешение на продажу жилого помещения, а в каких — отказать, не существует. При решении данного вопроса сотрудники органа опеки и попечительства должны руководствоваться только интересами ребенка. То есть в каждом конкретном случае решается вопрос, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка, его имущественные интересы, окружающая его обстановка и т. д. Решение органа опеки носит сугубо субъективный оценочный характер.

Как правило, органы опеки дают «добро» на продажу, если несовершеннолетний собственник взамен получит другое равноценное жилое помещение или равноценную долю в другом жилом помещении. Вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки могут выдвинуть условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет (распоряжение таким счетом также происходит с предварительного согласия органа опеки).

В некоторых случаях разрешение на продажу могут дать с формулировкой: «с одновременной, а не с последовательной покупкой жилого помещения». То есть, прежде чем продать квартиру, необходимо будет купить для ребенка другое жилое помещение.

Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в выдаче разрешения на продажу, они имеют право обжаловать такой отказ в суде.

Другие сделки с имуществом несовершеннолетнего, на которые необходимо согласие органа опеки:

• дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
• залог недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
• сдача внаем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
• обмен имущества несовершеннолетнего;
• отказ от преимущественной покупки доли;
• раздел имущества несовершеннолетнего;
• отказ от наследства;
• выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
• другие сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, их совместный ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников органа опеки и попечительства не нужно.

Полная дееспособность до 18 лет

В некоторых случаях несовершеннолетние могут получить полную дееспособность, не дожидаясь исполнения 18 лет. Происходит это в двух случаях.

Во-первых, если несовершеннолетний вступает в брак до 18 лет. В этом случае он приобретает дееспособность в полном объеме с момента заключения брака.

В соответствии с Семейным кодексом РФ брачный возраст в России установлен с 18 лет. Но при наличии уважительных причин органы местного самоуправления могут разрешить вступление в брак и с 16 лет. Таким образом, если молодые люди женятся в возрасте 16 лет, то с момента заключения брака они становятся полностью дееспособными. И даже если семейная жизнь у них не сложится, и молодые люди разведутся до 18 лет, дееспособность все равно не утрачивается.

Во-вторых, дееспособность в полном объеме наступает в результате так называемой эмансипации. В соответствии со ст. 27 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, контракту или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью.

Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства, если на это есть согласие обоих родителей, усыновителей или попечителя. Если же такого согласия нет, вопрос рассматривается в суде.

Получив полную дееспособность, ребенок будет самостоятельно и полностью отвечать по своим обязательствам. Эмансипированный гражданин вправе совершать любые сделки, в том числе направленные на отчуждение недвижимого имущества, и при этом не спрашивать согласия родителей и органов опеки. Он вправе как продать, так и купить (при наличии собственных денежных средств) недвижимое имущество. Родители или другие законные представители уже не смогут влиять на решение ребенка распорядиться имуществом.

По материалам Софьи Калмыковой