Оформление квартиры в собственность — руководство к действию

Покупка квартиры в новостройке — большой риск. Даже с вступлением в силу законов, защищающих права покупателей квадратных метров, не «спасает», и обманутых дольщиков по прежнему остается много. Но и достроенный дом — это еще не гарантия владения недвижимостью, ведь ее еще надо оформить в собственность.

Оформление недвижимости во внесудебном порядке

Оформление квартиры, офиса, машино-места, иного объекта недвижимости в собственность во внесудебном порядке возможно при выполнении одного условия — pастройщик открыл регистрационный адрес нового дома в Росреестре (Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ).

Если все стадии строительства дома выполнены, компания-застройщик подписывает:

• Акт о завершении Инвестиционного контракта, по которому осуществлялось строительство дома. Данный порядок закрепляется двумя документами:
  • Протокол распределения жилой недвижимости
  • Протокол распределения нежилой недвижимости (как правило, этот протокол подписывается позже, сначала Протокол по жилой недвижимости)
• Акт о результатах реализации Инвестиционного контракта, который также может делиться на жилую часть и нежилую, при этом Акт может быть совместным на обе части дома.

Наличие этих документов — условие открытия регистрационного адреса нового дома в Росреестре.

После чего либо застройщик, представляя по доверенности дольщика, либо застройщик и дольщик совместно, либо сам дольщик с доверенностью от застройщика, обращаются в регистрационную службу со следующими документами:

• договор (2 экз.) на приобретение недвижимости
• акт (2 экз.) об исполнении обязательств по указанному договору
• документы БТИ (кадастровый паспорт и экспликацию)
• заявление на регистрацию
• квитанцию об оплате гос. пошлины.

Через две недели (месяц) дольщику выдается свидетельство о праве собственности на квартиру, правоподтверждающим документом которого служит договор на приобретение недвижимости (договор долевого участия, договор инвестирования, договор соинвестирования, иные договоры).

Оформление недвижимости в судебном порядке

Необходимость обращения в суд возникает тогда, когда застройщиком не подписаны указанные выше Протоколы распределения площадей или Акты о результатах реализации Инвестиционного контракта или же при наличии иных загвоздок в подборе и оформлении документов для регистрационной службы.

Обращаться в суд необходимо, чтобы за дольщиками было признано право собственности на приобретенную недвижимость, после чего по решению суда данное право собственности подлежит государственной регистрации с выдачей свидетельства на право собственности.

Что надо принять во внимание в таком случае

1. Письменное обращение к застройщику об оформлении права собственности во внесудебном порядке

Приветствуется претензионный порядок разрешения спора (хотя этот порядок и не определен законом в качестве обязательного по данным спорам). Для чего это нужно? Суд по формальным основаниям может оставить исковое заявление без движения, если вместе с иском не будет предоставлено обращение к Застройщику об оформлении права собственности в обычном внесудебном порядке. Безусловно, такое определение суда можно обжаловать, и вышестоящий суд обяжет суд первой инстанции рассмотреть ваше исковое заявление, однако будет потеряно не менее 3 месяцев. Чтобы избежать указанных задержек, рекомендуется обратиться с заявлением к Застройщику об оформлении права собственности или предоставлении необходимых для такого оформления документов и прописать в таком обращении срок, к примеру, в 7 календарных дней. По истечении указанного времени можно смело обращаться в суд с иском о признании права собственности.

2. Оплата государственной пошлины

Верховным судом РФ установлено, что указанные споры подпадают под регулирование законодательства о защите прав потребителей, поэтому пошлина при обращении в суд рассчитывается на льготных условиях и составляет максимум 46 800,00 рублей, а не 60 000,00 рублей. А по искам о признании права на объекты стоимостью до 1 млн. рублей государственная пошлина вообще не оплачивается.

3. Документы для обращения в суд

Обязательным условием обращения в суд являются следующие документы, которые дольщик должен вместе с иском предоставить в суд:

• заключенный договор (инвестирования, соинвестирования, уступки права, совместной деятельности, долевого участия в инвестировании строительства, инвестиционного вклада, предварительный договор и др.);
• платежные документы об оплате указанных договоров.

Иные обязательные документы, без которых суд не вправе вынести решение и которые вам выдадут уже в рамках начатого гражданского процесса по судебным запросам:

• поэтажный план, экспликация и справка о присвоении адреса из БТИ;
• разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
• инвестиционный контракт со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
• предварительный протокол распределения жилой или нежилой недвижимости;
• сообщение из Росреестра об отсутствии зарегистрированных прав на претендуемый дольщиком объект оплаченной недвижимости.

4. Привлечение ответчика

К судебному разбирательству привлекается ответчик - это, как правило, та строительная компания, с которой дольщик заключал договор. А также третьи лица, а именно, все инвестиционные компании, принимающие участие в строительстве дома, орган местной власти, которому должны выделяться площади дома, а также органы государственной регистрации, т. е. Росреестр.

5. Описание объекта недвижимости в исковом заявлении

Требования в суд о признании права собственности должны четко описывать объект недвижимости в соответствии с данными, полученными из БТИ, иначе регистрационная служба откажет в регистрации права собственности. А именно, в уточненном исковом заявлении, которое в дальнейшем будет отражено в решении суда, должны быть прописаны этаж помещения, номер, общая площадь, жилая площадь, а также дополнительные характеристики, если они имеются в кадастровых паспортах БТИ.

6. После вступления в законную силу решения суда

После того, как решение суда вступит в законную силу, дольщику надо будет повторно получить кадастровый паспорт и экспликацию из БТИ. При наличии данных документов БТИ и двух экземпляров решения суда подается заявление о регистрации права с оплаченной государственной пошлиной в Росреестр (Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту Федерации).